Huis van je ouders kopen?
Het lijkt zo aantrekkelijk: je ouders hebben een eigen huis, willen dat eigenlijk wel verkopen, maar toch er nog even in blijven wonen. Er zit nog maar een hele kleine hypotheek op het huis, dus er zijn vele manieren om de koopsom te betalen. Zware financieringslasten lijken niet aan de orde. Ouders betalen huur en daarmee kun je weer je box 3-belasting betalen. En dan hebben we het nog niet eens over de extra bonus: bij overlijden van je ouders is (in beginsel) geen erfbelasting over de woning verschuldigd!
Op de website van een bekende koop/verkoopsite staat: 'als het te mooi lijkt om waar te zijn, dan is het dat meestal ook'. Dat blijkt onverkort te gelden voor de hierboven vermelde verleiding. Er zijn nogal wat aandachtspunten, maar er schuilt ook een wurgslang onder het gras. Eerst maar de aandachtspunten.
Box 3 is zo'n aandachtspunt: je betaalt gedurende al die jaren box 3-belasting over de waarde van de woning. De te ontvangen huur is dan overigens weer onbelast. Ander aandachtspunt is de betaling van de koopsom. Zoals aangegeven kan een betaling geschieden op verschillende wijzen.
Indien er nog een hypotheek moet worden afgelost en ouders nog wat geld op de bank willen hebben, zou een gedeelte van de koopsom daadwerkelijk moeten worden betaald aan je ouders. Het restant van de koopsom zou kunnen worden schuldig erkend. Deze lening moet heel erg goed worden overdacht en vastgelegd. Mogelijk zou een gedeelte eventueel later weer kunnen worden kwijtgescholden. Wat dat betreft zijn er dus meerdere wegen die naar Rome leiden.
Maar let op. In elk geval is 2% overdrachtsbelasting verschuldigd over de koopsom (of de waarde als die hoger is dan de koopsom). Kortom, aandachtspunten te over, maar de klapper komt nog.
De klapper is de hoogte van de huursom. Er is namelijk een sneaky bepaling in de successiewet op grond waarvan je mogelijk toch nog erfbelasting moet betalen over de woning die je ooit al had overgenomen van je ouders.
Dat is niet het geval indien de door ouders betaalde huur 6% van de WOZ-waarde van de woning in onbewoonde staat bedraagt. In de meeste gevallen komt die huursom dan behoorlijk hoog en vaak voor ouders te hoog uit. Maar er is eigenlijk geen andere weg als ouders in de woning blijven wonen. Je moet het wel op deze wijze doen, anders loop je alsnog in de bijl van de erfbelasting, terwijl dat nu juist de bonus was om de hele transactie aan te gaan.
Begin dus bij het eind en stel eerst vast of betaling van die huursom wel tot de mogelijkheden behoort. Levert dat geen grote problemen op, ga dan eens nadenken over de andere aandachtspunten.