Doorverkoop nieuwbouwhuis en overdrachtsbelasting
Het zal niemand zijn ontgaan, maar in rap tempo worden nieuwe woningen gebouwd. In sommige gevallen worden nieuwbouwwoningen voor of kort na de oplevering weer verkocht en (door)geleverd. Bij de verkrijging van de grond waarop de woning is gebouwd is meestal sprake van BTW en een vrijstelling overdrachtsbelasting. Bij een opvolgende (door)levering is in beginsel wél gewoon overdrachtsbelasting verschuldigd. Maar misschien valt de hoogte daarvan mee en wordt de koude kille fiscale berekening alsnog zomers zwoel.
De overdrachtsbelasting wordt in beginsel berekend over de koopsom. Bij een doorverkoop van een woning binnen zes maanden na verkrijging (levering), kan sprake zijn van verlaging van het bedrag waarover (bij de doorlevering) overdrachtsbelasting is verschuldigd. Kortgezegd wordt het bedrag waarover bij de doorlevering overdrachtsbelasting wordt berekend verminderd met het bedrag waarover (binnen vermelde termijn) eerder al overdrachtsbelasting of (niet aftrekbare) BTW was verschuldigd. De hoogte van de overdrachtsbelasting kan daardoor veel lager uitkomen. In de koopovereenkomst wordt doorgaans vastgelegd voor wie dat voordeel komt.
De zesmaands termijn is dus gelegen tussen beide momenten van levering. Bij een nieuwbouwwoning geldt ook de zes maandstermijn, maar zijn die momenten van levering veel minder duidelijk. Ook moet onderscheid gemaakt moet worden tussen de situatie van doorlevering vóór en ná de oplevering van de woning én of sprake is van één koop-/aanneemovereenkomst of twee aparte overeenkomsten.
Is er één koop- /aanneemovereenkomst, dan wordt de overdracht van de grond én de bouw van een woning, als één handeling gezien. In dat geval kan mogelijk de koopsom van de grond én de bouwtermijnen (exclusief BTW) in mindering komen voor de berekening van de overdrachtsbelasting bij doorlevering ná oplevering.
Is de koopovereenkomst met een andere partij dan de aanneemovereenkomst gesloten, dan zijn er twee fiscale momenten van levering: levering van de grond enerzijds en oplevering van de woning anderzijds. Vermelde wettelijke maximale termijn van 6 maanden geldt dan voor beide momenten. Omdat doorgaans de oplevering van de woning veel later plaatsvindt, zullen in praktijk slechts de bouwtermijnen (exclusief BTW) aftrekbaar zijn (indien wordt doorgeleverd binnen 6 maanden) en niet ook de koopsom van de grond.
Bij doorlevering vóór oplevering van de woning wordt toegestaan, dat de in rekening gebrachte én betaalde bouwtermijnen (exclusief BTW) in mindering gebracht kunnen worden. Overigens geldt daarbij hetzelfde onderscheid als hierboven gemaakt ten aanzien van samenloop koop-/aannemingsovereenkomst.