Over de
overdrachtsbelasting
Als je een onroerende zaak verkrijgt, dan moet je overdrachtsbelasting betalen. Er zijn wat vrijstellingen, onder meer bij sommige vormen van fusie, splitsing, verdeling en overname van een onderneming door een kind, maar in beginsel ontkom je er niet aan. Het percentage is 6% en wordt berekend over de koopsom of de waarde indien de waarde hoger is dan de koopsom. Voor woningen en aanhorigheden daarvan geldt een tarief van 2%. Voor aankoop van een woonark is geen overdrachtsbelasting verschuldigd, omdat het geen onroerende zaak is.
Je zou vrij eenvoudig overdrachtsbelasting kunnen voorkomen door het in een BV te stoppen en dan de aandelen in die BV over te dragen. Gaat niet, want indien de bezittingen van betreffende BV voor een groot deel uit onroerende zaken bestaan én de BV exploitatie, beheer en handel in onroerende zaken als doel heeft, dan wordt er toch overdrachtsbelasting geheven. Is het bedrijfsonroerendgoed dan geldt 6% over de waarde van de onroerende zaken in verhouding tot het aandelenbezit.
Het onderscheid tussen woningen en bedrijfsonroerendezaken lijkt vrij simpel, maar zoals zo vaak in het leven is dat niet zo. Onder het begrip 'woning' wordt verstaan een onroerende zaak die naar zijn aard bestemd is voor bewoning door particulieren. Bij de totstandkoming van de regelgeving is over het begrip 'woning' opgemerkt, dat als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet is bestemd voor bewoning, de onroerende zaak niet als woning wordt aangemerkt.
Volgens de Hoge Raad moet de vraag of de onroerende zaak 'naar zijn aard voor bewoning is bestemd' worden beantwoord met toepassing van een zo objectief mogelijke maatstaf. Dat betekent dat in eerste instantie gekeken moet worden naar de historie van het pand en wel het doel waarvoor de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Als het doel bewoning is geweest en de onroerende zaak op een later moment is verbouwd, dan heeft het alleen zijn aard van woning behouden als niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om de onroerende zaak weer geschikt te maken voor bewoning. Is de verbouwing te ingrijpend geweest dan heeft het waarschijnlijk zijn aard als woning verloren.
Omdat ook 'aanhorigheden' bij een woning onder het 2%-tarief vallen, lijken aangrenzende stukjes tuin/weiland daar ook onder te vallen. Ook dat is lang niet altijd zo. In objectieve zin zal moeten worden vastgesteld dat het behoort bij de woning, daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar is. De kans is aanwezig/groot dat een stuk weiland aangrenzend aan een woonboerderij dat niet zal zijn en dan belast is tegen 6%. Er zal dan een aparte waardering moeten zijn om de totale hoogte van overdrachtsbelasting vast te stellen.