Huis van je ouders (niet) kopen
Het huis van je ouder(s) kopen. Het is zo verleidelijk en het lijkt zo slim bekeken. Je ouders kunnen fijn in hun huis blijven wonen en de woning zelf zal bij hun overlijden niet belast worden met erfbelasting. Althans, dat zou je kunnen denken. Helaas is het niet waar of beter gezegd, is het alleen vrij van erfbelasting als de zeer strikte regels worden gevolgd.
In het algemeen wordt erfbelasting geheven over de waarde van hetgeen krachtens erfrecht wordt verkregen. 'Zit het niet in de nalatenschap, dan wordt er ook geen erfbelasting geheven', zou je kunnen denken. In beginsel is dat ook zo, ware het niet dat de wetgever een fictiebepaling in de wet heeft opgenomen. Een fictie wordt gebruikt om vermogen wat tijdens leven van de overledene al is overgedragen, toch in de heffing te betrekken als de ouder het genot heeft behouden. Het wordt dan alsnog geacht krachtens erfrecht te zijn verkregen.
Concreet: als de ouder zijn huis aan zijn kind overdraagt en er zelf in blijft wonen (lees: het genot houdt), dan wordt de waarde van het huis bij overlijden van de ouder alsnog belast met erfbelasting. Dan betaal je dus zowel overdrachtsbelasting als erfbelasting. Niet doen dus, althans hyper voorzichtig manoeuvreren.
Er is een dwingende escape indien er een (huur-)vergoeding door de ouder wordt betaald ter hoogte van 6% van de WOZ-waarde voor elk betreffend jaar. Als je dat gaat omrekenen, dan zijn het vaak torenhoge huren, die betaald moeten worden. Denk er dus niet te lichtzinnig over.
In een recente uitspraak van het Hof werd korte metten gemaakt met een uitspraak van de Rechtbank. In betreffend geval was gewoon de woning overgedragen aan een kind, koopsom betaald, maar verder niks in de akte omtrent huur of gebruik opgenomen. Ook betaalde de ouder (in casu de moeder) geen huur of een vergoeding. Daarnaast kon, zo werd gesteld, het kind al in de woning gaan wonen. Op grond daarvan had de Rechtbank geoordeeld dat er geen voorbehoud was van economisch (vrucht-)gebruik. Er zal een zucht van verlichting geslaakt zijn door het kind.
Totdat het Hof aan het woord kwam en genadeloos de uitspaak van de Rechtbank vernietigde. De Rechtbank had bepaald, dat de ouder het gebruik moest hebben gehad van de gehele woning om alsnog in de bijl van de erfbelasting te lopen. Geheel ten onrechte volgens het Hof, omdat die eis nergens in de wet staat. Een beetje genot is ook genot en afdoende om alsnog erfbelasting te heffen. Punt uit.
Ook al is de 'constructie' nog zo snel de fiscus achterhaalt haar wel. Kortom, als overname van het ouderlijk huis al een optie is, laat je ontzettend goed voorlichten en 'follow the rules'.
Niels van de Griend
notaris bij Van Elten · Van de Griend Netwerk Notarissen te Weesp
0294-413131www.notarisweesp.nl