Nogmaals: overdrachtsbelasting!
Het lijkt op zich zo eenvoudig, hoewel wellicht discutabel: als je een onroerende zaak verkrijgt, dan moet je overdrachtsbelasting betalen. Als er geen vrijstelling van toepassing is, dan is dat 'gewoon' het uitgangspunt. Omdat de meeste particulieren een huis kopen en de overdrachtsbelasting bij aankoop van een woning 2% is, zou de gedachte kunnen ontstaan dat dat het standaardpercentage is. Dat is echter niet zo. Het standaardpercentage is 6%, tenzij het een woning betreft. Het is dus nogal van belang om vast te stellen of er sprake is van aankoop van een woning.
In een eerdere column heb ik al aangegeven wat er onder een woning wordt verstaan, maar uiteraard is de praktijk eindeloos veel complexer dan de theorie en worden er dus veel rechtszaken gevoerd. Zo is er een recente uitspraak van de Rechtbank over een rooms-katholieke kapel die gekocht was om tot woning te dienen. In dit geval werd er al jaren geen mis meer opgedragen en waren er al voorzieningen getroffen ten behoeve van bewoning. Twee procent dus, stelde de koper. Niks daarvan, antwoordde de Belastingdienst. De Rechtbank overwoog dat de kapel oorspronkelijk niet was gebouwd als woning. Daarmee valt het eerste criterium: 'de oorspronkelijk aard van het object' uit in het nadeel van koper. Verder stelde de koper dat de latere verbouwing ervoor hadden gezorgd dat het object bewoonbaar was, dus naar zijn aard de bestemming van woning had gekregen en koper ook van plan was het te gaan bewonen. De Rechtbank volgde echter niet de overwegingen van de koper. De verbouwing was niet dusdanig dat het daarmee de aard van woning had gekregen. Ook het voornemen om erin te gaan wonen is niet relevant voor de vraag of er sprake is van een woning. Kortom: 6% overdrachtsbelasting.
Omgekeerd kan het overigens ook. In dit geval was het object oorspronkelijk gebouwd als woning. Door verwaarlozing ontbraken op een gegeven moment de dakbedekking, de ramen en de deuren. Volgens de Belastingdienst was er geen sprake meer van een woning, maar een overblijfsel van een gebouw. Uiteraard was de koper het hier niet mee eens en werd de zaak voorgelegd aan de Rechtbank. Volgens de Rechtbank moet (wederom) aangesloten worden het doel waarvoor het object is gebouwd en dat was: woning. Dat werd overigens ook niet weersproken door de Belastingdienst. Verder stelde de Rechtbank dat het feit dat de woning door het verval op dat moment niet geschikt was voor bewoning, er niet toe leidt dat er geen sprake is van een woning. In dit geval was dus 2% overdrachtsbelasting verschuldigd. De Rechtbank wijst er verder op dat ook in andere gevallen van een sloopwoning, gestripte woning of cascowoning nog steeds sprake kan zijn van een woning, dus toepasselijkheid van het lage tarief.
Niels van de Griend
notaris bij Van Elten ยท Van de Griend Netwerk Notarissen
0294-413131 | www.notarisweesp.nl